En el presente artículo intentaremos no caer en el tedio y provocar que nuestros lectores claudiquen a las pocas líneas, si bien no será un trabajo fácil porque la materia es áspera.

Lo primero que debemos tener en cuenta es que esta Ley afecta a varias ramas del Derecho, en primer lugar y esencialmente, tiene un marcado carácter administrativo en cuanto regula los fines de las políticas públicas en materia de vivienda, crea el Estatuto Básico del Ciudadano, determina las acciones a llevar a cabo por los poderes públicos en materia de vivienda, crea los Parques públicos de vivienda, etc., etc. No es esta la parte que hoy nos interesa.

También regula aspectos del derecho civil, cuestiones de orden fiscal o, incluso, modifica procedimientos judiciales. Es decir, que regula otros aspectos estrechamente relacionados con la compraventa o arrendamiento de viviendas tales como la duración de los contratos de arrendamiento; los límites a la fijación de las rentas o la actualización de las mismas; un nuevo tratamiento procesal a los desahucios o establece incentivos fiscales en el IRPF para los arrendamientos de viviendas y por el contrario determina los recargos en el IBI por inmuebles desocupados. Incluso define la figura de los administradores de fincas a la vez que determina sus deberes y compromisos.

No podemos dejarnos engañar con las manifestaciones que se están realizando como resultado de las recientes elecciones autonómicas, en cuanto a la no aplicación de la Ley, ya que no todas las materias que regula la Ley que comentamos son competencia de las Administraciones autonómicas. Otra cosa será el resultado que arrojen las próximas elecciones generales. En definitiva, la Ley por el derecho a la vivienda es ya de plena aplicación a las presentes relaciones arrendaticias, por mucho que desde determinados sectores políticos se diga que en su Comunidad no la aplicarán.

Los puntos que queremos destacar en este artículo, de forma muy abreviada pero que adviertan de su existencia a nuestros lectores, hace exclusiva referencia a esas relaciones arrendaticias entre arrendador y arrendatario, y son los siguientes (dejamos pues, para otra ocasión, los aspectos procesales de la reforma que también inciden en la relación arrendador-arrndatario):

• El arrendatario de una vivienda tendrá la consideración, en su relación con el arrendador, de “consumidor” por lo que gozará de los derechos reconocidos para los consumidores y usuarios en la legislación específica y el arrendador, por tanto, tendrá sobre sí, las mismas cargas de un empresario ante sus clientes.

• El posible interesado en comprar o arrendar una vivienda (es decir, cualquier curioso que muestre un interés en “saber”), puede exigir, antes de entregar cantidad alguna o firmar ningún contrato, información del arrendador, en formato accesible y soporte duradero sobre los siguientes extremos:
  • Identificación del vendedor o arrendador y del intermediario.
  • Condiciones económicas de la operación (precio, forma de pago…).
  • Características de la vivienda:
    • Cédula de habitabilidad.
    • Acreditación superficie útil de la vivienda con informe técnico.
    • Antigüedad del edificio.
    • Principales reformas, en su caso.
    • Servicios e instalaciones de las que dispone.
    • Certificado de eficiencia energética.
    • Condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
    • Estado de ocupación de la vivienda.
  • Identificación registral de la finca.
  • Información sobre si existe protección arquitectónica especial
  • En caso de arrendamiento, si la vivienda se encuentra en zona de mercado residencial tensionado…

El cumplimiento de todos estos deberes se nos antoja complicado, muy dificultoso para el arrendador o el vendedor.

• La Ley también define las “zonas de mercado residencial tensionado” que deberán ser determinadas por las Administraciones autonómicas o locales, y que afectará la determinación de las rentas de los arrendamientos, sus prórrogas o incluso el desahucio.

• Otro de los conceptos que la Ley regula es el de los “grandes tenedores” (titulares de más de 10 inmuebles), si bien ya había sido creada la figura en una norma anterior. Esta condición también afectará, de lleno, a las condiciones de los arrendamientos.

• En cuanto a los arrendatarios, la Ley regula la situación de vulnerabilidad económica o social de estos. Esta condición les concede derechos especiales en la relación arrendaticia.

• La aplicación del IPC en la revisión de las rentas desaparece y a partir de 2025 se creará un nuevo índice (ÍNDICE DE REFERENCIA) que será establecido por las Comunidades Autónomas.

• En cuanto a las prórrogas de los contratos de arrendamiento que se celebren a partir del 26 de mayo de 2023, la Ley establece las siguientes novedades, que serán de aplicación tras el vencimiento de las prórrogas ordinarias (obligatorias) hasta el plazo mínimo legal (5 o 7 años, según el arrendador sea persona física o jurídica) y tras la prórroga extraordinaria del artículo 10.1 de la LAU (3 años):

• • Cuando el arrendador sea un gran tenedor: UN AÑO DE PRÓRROGA EXTRAORDINARIA si el arrendador no ha resuelto el contrato a la finalización del plazo de 5 o 7 años de duración mínima y si así lo solicita el arrendatario que, en todo caso, deberá encontrarse en situación de vulnerabilidad económica y/o social y acreditarlo debidamente.
  • Cuando la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado: TRES AÑOS DE PRÓRROGA EXTRAORDINARIA, afectando a todos los arrendamientos de esta zona sea quien sea el arrendador y su condición o no de gran tenedor y aunque el arrendatario se encuentre o no en situación vulnerable.

Todo ello siempre y cuando las partes no hayan llegado a un acuerdo distinto, por ejemplo, la suscripción de un nuevo contrato.

• La Ley exige que las rentas se satisfagan por medios electrónicos salvo aquellas personas que no dispongan de medios electrónicos de pago.

• Por lo que respecta a los límites a la fijación de las rentas, y para los contratos celebrados a partir del 26 de mayo de 2023, la Ley establece que los arrendamientos de viviendas situadas en zona de mercado residencial tensionado, la renta no podrá exceder de la última renta que hubiese estado vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda una vez aplicada la cláusula de actualización anual (existen excepciones que permiten un incremento del 10% -rehabilitación de la vivienda, mejoras de accesibilidad, etc.-).

Si además el arrendador es un gran tenedor, la renta deberá determinarse conforme al sistema de Índices de Precios de Referencia.

• La Ley también establece límites de la actualización de las rentas, de tal manera que el INE deberá establecer, antes del 31 de diciembre de 2024, un INDICE DE REFERENCIA que será el que servirá para las actualizaciones anuales.

• Los gastos ocasionados por la intervención de un agente inmobiliario y por la formalización del contrato correrán a cargo, en todo caso, del arrendador.

• Por lo que respecta a los gastos generales del inmueble que deban correr a cargo del arrendatario y no sean individualizables, deberán expresarse por escrito y determinarse su importe anual a la fecha del contrato.

Como han podido comprobar aquellos que no hayan claudicado al sopor y el aburrimiento las modificaciones introducidas por la Ley son sustanciales (y sólo hemos revisado una parte de la misma), debiendo tener presente que aquí se han resumido y expresado en términos sencillos (así se ha intentado) la regulación llevada a cabo por la Ley, pero que la interpretación del alcance de la misma hará correr ríos de tinta.