Tanto los particulares como los profesionales hemos sido espectadores, en poco tiempo, de unas importantes modificaciones legales en materia de arrendamientos urbanos. Tanto para unos como para otros estos cambios, sobre todo cuando, como ha sucedido, las reformas se han producido cada pocos meses, no hacen sino producir una sensación de inseguridad jurídica, de confusión y malestar.
Tras la reforma operada en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos por la Ley 4/2013, de 4 de junio (en adelante la LAU), hemos visto como en el corto espacio de tiempo de tres meses se han producido dos nuevas (y sustanciales) reformas en materia de arrendamientos: la acometida por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre y la del Real Decreto-ley 7/2019, de 5 de marzo.
En cuanto a la reforma efectuada en virtud del Real Decreto-ley 21/2018 (en adelante RDL 21/2018), es cierto que ha pasado a mejor vida al no haber sido convalidado por el Parlamento en el plazo de 30 días siguientes desde su promulgación (por lo que se produjo su derogación automática); pero no es menos cierto que sus normas siguen siendo de aplicación a los contratos de arrendamiento celebrados a su amparo (es decir, todos aquellos celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019).
Nuestra ocupación hoy aquí es la reforma arrendaticia producida por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en adelante RDL 7/2019) ya que, si bien también debe ser convalidado (o derogado) en ese plazo de 30 días, es lo cierto que al haber sido disueltas las Cortes, el Gobierno tiene la intención de aprobarlo por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, lo que parece más que probable. Además, esta reforma tiene un mayor alcance que la que pretendía operar el RDL 21/2018.
Al estar estas nuevas disposiciones arrendaticias en vigor, parece llegado el momento de exponer en nuestra web una breve exégesis de aquellos extremos modificados o reformados que pueden ser de mayor interés para nuestros lectores, siempre teniendo muy en cuenta que cada contrato se regirá por lo que disponía la norma en el momento de su otorgamiento:
A) Sobre los arrendamientos de viviendas no sometidos a la LAU: la reforma legal excluye del ámbito de aplicación de la LAU y por tanto sometidas a lo que las partes pacten en el contrato y sólo supletoriamente por la LAU:
a. Los arrendamientos de viviendas con una superficie superior a 300 m2.
b. Los arrendamientos de viviendas cuya renta inicial, en cómputo anual, exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual.
B) Sobre los alquileres turísticos: la reforma no entra en la problemática que este tipo de alquiler ha provocado en las zonas turísticas, limitándose a ampliar los canales por los cuales se puede contratar esta modalidad de alquiler (“por cualquier otro modo de comercialización o promoción” es su aportación).
C) Sobre el requisito de la inscripción de los contratos de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad para que surtan efectos ante terceros: queda absolutamente suprimido con la reforma.
D) Sobre la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda:
a. Duración inicial: la libremente pactada por las partes, no obstante si el,
i. Arrendador es persona física: por voluntad del arrendatario duración hasta 5 años.
ii. Arrendador es persona jurídica: por voluntad del arrendatario duración hasta 7 años.
b. Posibilidad prórroga del contrato tras la duración inicial: hasta 3 años más (1+1+1).
i. El arrendador (persona física o jurídica) debe comunicar su voluntad de no prorrogar con 4 meses de antelación a la finalización del contrato o de cada una de sus prórrogas.
ii. El arrendatario debe comunicar su voluntad de no prorrogar con 2 meses de antelación a la finalización del contrato o de cada una de sus renovaciones.
c. Causa de necesidad del arrendador como motivo para no prorrogar el contrato de arrendamiento: sólo podrá ser causa la necesidad de la vivienda para el arrendador o un familiar tras el primer año de arrendamiento, con preaviso de dos meses y sólo si se ha hecho constar de forma expresa la causa de la necesidad.
d. Supuestos de venta de la vivienda arrendada: el nuevo propietario queda vinculado por el contrato y por su duración.
E) Sobre la renta:
a. Libertad de pactos para la fijación de la renta (si bien se establece un sistema de índices de referencia sobre el precio del alquiler de vivienda lo que será objeto de nuestros comentarios en otra publicación).
b. Libertad de pactos sobre la actualización de renta pero siempre con el límite del IPC. El aumento nunca podrá ser superior al IPC, y sólo tendrá lugar con carácter anual y si se ha pactado en el contrato.
c. No está permitido el aumento de renta por obras de mejora en los primeros 5 años (personas físicas) o 7 años (jurídicas).
d. Para que los gastos generales del inmueble sean exigibles al arrendatario, ello deberá haberse pactado por escrito, excepto los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento que serán siempre de cuenta del arrendador cuando éste sea persona jurídica.
F. Del derecho de tanteo y retracto del arrendatario: el arrendatario no tiene estos derechos cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales (de un mismo inmueble) del arrendador ni tampoco cuando distintos propietarios vendan conjuntamente la totalidad del edificio a un mismo comprador.
G. De la fianza:
a. Se mantiene la fianza consistente en la renta de un mes para las viviendas (dos meses en caso de uso distinto de vivienda -locales-).
b. No procederá la actualización de la fianza dentro de los 5/7 años y si para los años posteriores siempre que se haya pactado en el contrato.
c. Se admite la garantía adicional pero en los contratos de 5/7 años no podrá exceder de dos mensualidades de renta (en total, fianza + garantía adicional = máximo 3 meses de renta).
d. Las CCAA podrán exigir el depósito de la fianza.
Estas son las modificaciones más trascendentes que han sufrido los arrendamientos de vivienda a raíz del RDL 7/2019, y que, a día de hoy, rigen las relaciones arrendaticias nacidas tras el 6 de marzo del presente año.
