La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU), ordena que los contratos de arrendamiento de vivienda tendrán un plazo mínimo de duración que dependerá de la voluntad unilateral del arrendatario y a la que deberá someterse el arrendador propietario.

El artículo 9 de la LAU indica que la duración del arrendamiento será la libremente pactada por las partes, pero que si el plazo pactado fuese inferior a lo que la Ley fija como plazo mínimo, al llegar el día del vencimiento del contrato este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance ese plazo de duración mínima, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, por lo menos con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Conviene recordar aquí que esta es una norma imperativa, indisponible para las partes quienes no podrán pactar en sentido contrario a ese mandato contenido en la LAU.

Pues bien, lo que ha sido objeto de repetidas modificaciones desde diciembre de 2018 ha sido el plazo mínimo de duración del arrendamiento que el arrendatario puede exigir, unilateralmente, de tal manera que dicha duración mínima dependerá de la fecha en que se firmó el contrato.

Precisamente en estos últimos meses se han producido cambios legislativos en el artículo 9, lo que ha provocado una cierta inseguridad en los contratantes de arrendamientos de viviendas a los que mediante el esquema que a continuación expondremos pretendemos ayudar a aclarar.

(*) si el arrendador (propietario) es una persona jurídica (una sociedad), el plazo es de 7 años en vez de 5.

Por otra parte, conviene recordar que una vez que se ha llegado a la fecha de finalización del contrato, si ninguna de las partes ha comunicado a la otra dentro de un determinado plazo su deseo de no prorrogarlo, el contrato quedará prorrogado automáticamente por otro plazo.

Es decir, por ejemplo, un contrato celebrado en el mes de septiembre de 2016 en el que el arrendatario ha exigido su continuidad hasta el máximo de los 3 años, en el mes de septiembre de 2019 llegará a su finalización pero si ninguna de las partes (ahora ya no depende sólo de la voluntad del arrendatario) comunica con antelación a la otra su deseo de finalizar el contrato queda automáticamente prorrogado por un nuevo plazo. Ese nuevo plazo de duración, esa prórroga así como el plazo de preaviso para impedir la misma también han sido objeto de modificaciones legales en estos últimos años, considerando oportuno presentar aquí un cuadro o esquema de estos plazos según la fecha de celebración de los contratos.

Como vemos aquellos contratos celebrados desde finales del año 2018 hasta la fecha se encuentran en una especial situación consecuencia de las modificaciones legislativas, que pueden ocasionar errores, lo que pretendemos evitar con estos sencillos esquemas.