El pasado 16 de marzo se publicó en el BOE la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (contratos de préstamos hipotecarios). Ante la proximidad de su entrada en vigor hemos creído de interés para nuestros lectores efectuar un breve resumen que sintetice aquellos aspectos más relevantes de la norma.

Entrada en vigor (Disposición Final 16ª): a los tres meses desde su publicación, es decir, el 16 de junio de 2019.

Irretroactividad de la norma (Disposición Transitoria Primera): no será de aplicación retroactiva a los contratos de préstamo anteriores a su entrada en vigor, excepto en materia de pactos sobre comisiones por cancelación anticipada; causas de vencimiento anticipado por impago de cuotas; y novación o subrogación posteriores a la entrada en vigor.

Irrenunciabilidad de las normas contenidas en la Ley: Las normas de la Ley tienen carácter imperativo y son irrenunciables, siendo nulos de pleno derecho los actos realizados con contra de la misma (artº 3).

Requisitos de aplicabilidad de la Ley (ámbito de aplicación) (artº 2):

            Objetivos. La Ley sólo será de aplicación a aquellos contratos de préstamo:

1. 1. con garantía hipotecaria (o cualquier otro derecho real de garantía) sobre un inmueble de uso residencial (y accesorios, garajes, trasteros, etc.)
   2. cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles (construidos o por construir).

            Subjetivos. La Ley será aplicable a aquellos contratos en los que las partes del contrato tengan las siguientes condiciones.

• • Que el prestamista (concedente del préstamo) sea una persona física o jurídica (sociedad) que realice esta actividad prestataria de forma profesional (que intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o, aun de forma ocasional, con finalidad inversora).
  • Que el prestatario (persona que recibe el préstamo), su fiador o garante:
    • sea una persona física para el supuesto a) visto anteriormente.
    • sea un consumidor para el supuesto b) del punto anterior.⁽¹⁾

⁽¹⁾ No toda persona física es “consumidor”, el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, conceptúa en su artículo 3 este término:

“A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”.

Disposiciones tuitivas o de protección del prestatario contenidas en la Ley (Capítulo II, artículos 5 a 25):

• Determina la información esencial que los prestamistas deben hacer constar en la publicidad de los préstamos hipotecarios.
• Establece el deber de los prestamistas de facilitar información clara y comprensible sobre los contratos.
• Establece la obligación que los prestamistas tienen de inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas que tengan tal carácter.
• Igualmente determina el deber de informar, con carácter personalizado, sobre los préstamos existentes en el mercado.
• Establece la obligación de los prestamistas de evaluar, en profundidad, la solvencia del prestatario y de su fiador o garante (con la intención de comprobar la capacidad de cumplimiento de sus futuras obligaciones).
• Obligación del prestamista de entregar al prestatario, con un mínimo de diez días naturales a la fecha de firma del contrato de préstamo, de la documentación necesaria para el pleno conocimiento de este último de lo que va a firmar.
• El prestatario, con toda la documentación facilitada, “habrá” (carácter obligatorio) de acudir a un Notario de su elección, con carácter gratuito, al objeto de ser asesorado profusamente por el mismo quien a la vez supervisará que el prestamista ha cumplido las normas de transparencia y entrega de la documentación al prestatario. Será responsabilidad del Notario certificar fehacientemente (acta) que el prestatario es consciente de la operación que llevará a cabo.
• Ordena la forma de distribución de los gastos del otorgamiento del contrato, correspondiendo:
  • Al prestamista:

• • • Gastos de Gestoría.
    • Gastos notariales de escritura pública
    • Gastos de inscripción en Registro de la Propiedad.

• • Al prestatario:

• • • Gastos de Tasación de la finca a hipotecar.

• • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: según la normativa tributaria aplicable.
  • Comisión de apertura: en caso de que se pacte contendrá todos los gastos (estudio, tramitación, concesión, etc.).
• Prohibición de venta de productos vinculados al préstamo (seguro de vida, domiciliación nóminas del prestatario, tarjetas, etc.), excepto:
  • Que acarreen un claro beneficio al prestatario (so pena de nulidad).
  • Póliza de seguro de garantía del cumplimiento del contrato.
  • Póliza de seguro de daños del inmueble hipotecado.
• Tipos de interés:
  • No podrá modificarse a posteriori en perjuicio del prestatario (salvo pacto en contra).
  • No podrá fijarse un límite a la baja del tipo de interés (cláusulas suelo).
  • No podrá fijarse un interés remuneratorio negativo (inferior al 0%).
• Derecho del prestatario al reembolso total o parcial de la cantidad adeudada con anterioridad a la expiración del plazo, con limitación en el importe de las comisiones a percibir por el prestamista según diferentes casos (si préstamos con interés variable, fijo…).
• Limitación de las compensaciones a percibir por el prestamista en supuestos de novaciones subjetivas (subrogación de terceros) o del tipo de interés aplicable.
• La Ley delimita en qué supuestos puede exigir el prestamista el vencimiento anticipado del préstamo:
  • Mora del prestatario en la devolución del préstamo (principal y/o intereses).
  • Que el importe adeudado suponga:

• • • Si la mora se produce durante la primera mitad de duración préstamo: 3% de la cuantía capital concedido o 12 cuotas.
    • Si la mora se produce durante la segunda mitad de duración del préstamo: 7% de la cuantía del capital concedido o 15 cuotas.

• • Que el prestamista haya requerido con un mínimo de un mes de antelación al prestatario para que cumpla, con advertencia expresa de las consecuencias del impago.
• Interés de demora: queda limitado al interés remuneratorio más tres puntos porcentuales y sobre el principal vencido y no satisfecho.