La crisis sanitaria generada por el COVID-19, que dio y sigue dando lugar a medidas restrictivas en todos los ámbitos de la actividad económica, ha hecho que muchos empresarios, sobre todo del sector turístico y hostelero, vean sus negocios afectados negativamente generándoles una situación en la que no pueden hacer frente a sus obligaciones contractuales, refiriéndonos principalmente a la obligación de pago de los alquileres.

De ahí que últimamente se oigan muchas referencias a la cláusula “rebus sic stantibus”, dicha cláusula permite modificar el contenido de un contrato cuando se dan determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevisibles para las partes en el momento de establecer las condiciones del contrato, y que implican una alteración sustancial de la base del negocio sobre el que se formó la voluntad contractual, dicha cláusula, de creación jurisprudencial, es una moderación del principio “pacta sunt servanda” (los contratos están para cumplirse).

En relación a esa imposibilidad de pago de la renta por circunstancias sobrevenidas e imprevisibles y a la cláusula “rebus sic stantibus”, a principios de este año se dictó por el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona una de las primeras sentencias que aplicaban la citada cláusula, nos referimos a la Sentencia de 8 de enero de 2021.

En ese caso, la arrendataria de 27 contratos de arrendamiento de industria (26 viviendas destinadas a alojamiento turístico y un local) interpone demanda contra el arrendador demandando que se declare que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para suscribir el contrato de arrendamiento, las cuales generan un desequilibrio de las prestaciones a su cargo, y solicita la reducción de la renta mensual exigible al 50% (última propuesta realizada al arrendador), o en caso de no entenderse adecuada la modificación que se resuelvan los contratos de arrendamiento de industria sin penalización ni coste alguno.

La sentencia al analizar las cuestiones planteadas determina que la cláusula “rebus sic stantibus” debe aplicarse de manera excepcional y teniendo que concurrir los siguientes requisitos (que se cumplen en ese caso):

1.- Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato, de manera que la nueva situación haya implicado una alteración de la base del negocio.

El requisito se cumple porque las partes al celebrar el contrato no podían prever la existencia de esta situación extraordinaria y de gran impacto en la economía mundial generada por la pandemia del COVID, ya que no había sucedido con anterioridad.

2.- Que esa alteración de la base del negocio produzca, o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente oneroso a una de las partes.

Se ha producido una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que racionalmente se pretendían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para la parte arrendataria, por lo que el requisito se cumple.

3.-Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y no se haya llegado a un acuerdo sobre la cuestión.

El requisito se cumple puesto que la parte arrendataria comunicó al arrendador su situación, ofreciendo reducir la renta al 50%, petición que no fue aceptada.

4.- Que la solución que se persiga sea poner fin al contrato o modificarlo de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.

Para que la decisión sea equitativa hay que tener en cuenta que el arrendatario tiene que asumir un porcentaje más elevado de pérdidas porque actúa como empresario y sin unas ganancias fijas, estando sometido a los vaivenes del sector y a unas eventuales pérdidas. Por el contrario, el arrendador, cuando realiza el negocio percibe siempre la renta que ha pactado estando solamente sometido a la incertidumbre de que el arrendatario no le pague la renta.

El requisito se cumple entendiendo que la petición de rebaja de la renta al 50% es justa y equitativa porque el arrendatario está asumiendo unas pérdidas en su negocio superiores al 50%.

El fallo de la sentencia estima la demanda presentada declarando que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias que sirvieron de base para la formación de la voluntad negocial y que dicha alteración genera un desequilibrio de las prestaciones a cargo de la arrendataria, rebajando la renta de los contratos de industria en un 50% durante un período determinado de tiempo.

En ese mismo sentido, la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 8ª) en su Auto de 10 de febrero de 2021, aplica la cláusula “rebus sic stantibus” en un procedimiento de medidas cautelares, siendo la primera Audiencia Provincial en aplicar la cláusula.

Se trata, también en esta ocasión, de un contrato de arrendamiento de industria, concretamente de un hotel, en que el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia acuerda como medida cautelar, el aplazamiento del pago del 50% de la renta mínima mensual pactada en el contrato durante la tramitación del procedimiento, manteniendo el aplazamiento de las rentas que se generen a partir del mes de marzo de 2021 (fecha de comienzo de la temporada turística) en caso de que se mantengan las restricciones de aforo y movilidad.

En el Auto se valoran los requisitos para la adopción de medidas cautelares (apariencia de buen derecho, “periculum in mora” y ofrecimiento de caución) y la aplicabilidad de la cláusula “rebus sic stantibus” en relación a la apariencia de buen derecho.

Tras una extensa referencia a la doctrina del Tribunal Supremo en cuanto a la cláusula que nos ocupa, el Auto recoge que dado el carácter extraordinario e imprevisible de la pandemia que ha tenido efectos devastadores precisamente en el sector turístico, queda acreditada la situación extraordinaria y excepcional lo que podría justificar prima facie la aplicación de la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus”, por lo que confirma la medida cautelar adoptada por el Juzgado de Primera Instancia.