En realidad tales medidas ni son tan nuevas ni tan extraordinarias, en tanto en cuanto nos encontramos ante una prolongación (salvo algunos cambios) de las medidas tomadas a partir de la pandemia por Covid-19 con las que ya llevamos tres años.

Estas medidas tendrán efectos para el año 2023 (o parte de él) y han sido recogidas en el Real Decreto-ley 20/2022, de 27 de diciembre, que entró en vigor el 28 de diciembre pasado.

Así:

1.- Se mantiene la limitación de la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2023, de tal manera que la renta sólo podrá actualizarse por pacto entre las partes del contrato, condicionado a:

• si el arrendador se trata de un “gran tenedor” (se entiende por tal a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros), el acuerdo no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad,
• si el arrendador no es un gran tenedor el pacto si podrá exceder de esa variación anual,
• en ambos casos, en ausencia de pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará limitado a esa variación.

2.- Se mantiene la suspensión de los procedimientos de desahucio y los lanzamientos en arrendamientos de viviendas en supuestos de personas y hogares vulnerables. En este caso el plazo para acogerse a esta posibilidad finaliza el 30 de junio de 2023.

3.- Se mantiene la posibilidad de que los arrendadores soliciten la compensación por la suspensión de desahucio y lanzamiento hasta el 31 de julio de 2023.

4.- Finalmente, la nueva norma también mantiene la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Esta prórroga, obligatoria para el arrendador, afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, sujetos por tanto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante la LAU), si se cumplen las siguientes circunstancias:

• que el contrato finalice dentro del período comprendido desde la entrada en vigor del real decreto-ley, esto es, el 28 de diciembre de 2022, y el 30 de junio de 2023.
• la prórroga debe ser solicitada por el arrendatario,

La duración de la prórroga extraordinaria será de seis meses desde la fecha de finalización del contrato.

Durante la prórroga se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

La renta del contrato aplicable durante la prórroga extraordinaria podrá actualizarse.

El arrendador no puede negarse a aceptar la prórroga solicitada.

No obstante lo anterior esta prórroga tendrá poca efectividad en los arrendamientos de vivienda pues será aplicable a unos pocos contratos, que serán los que finalicen entre el 28 de diciembre de 2022 y el 30 de junio de 2023, que no pueden ser otros que los contratos celebrados entre el 24 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019 (período de tiempo en que la prórroga obligatoria de los contratos para el arrendador era de tres años y la voluntaria en un año más*) y que, por tanto ya se encontrarán en prórroga “voluntaria”, es decir, un número ínfimo de contratos.

*es necesario recordar aquí que en la LAU el arrendatario es quien tiene la libertad de extender la duración del contrato hasta un determinado plazo máximo -denominada prórroga “obligatoria”- y tras ese plazo, en caso de silencio de ambas partes, el contrato se prorroga nuevamente otro determinado plazo -denominada prorroga “voluntaria”-. Estos plazos de duración de ambas prorrogas se han visto modificados en cada reforma que ha sufrido la LAU.

Todos los demás contratos de arrendamiento de vivienda hoy en vigor (es decir, la inmensa mayoría) no podrán ampliar el plazo seis meses debido a que unos habrán finalizado a 28 de diciembre de 2022 y el resto finalizarán después del 30 de junio de 2023.