Un tema de cierto interés jurídico para este final de año radica en la terminación de un importante número de arrendamientos de locales de negocio nacidos con anterioridad a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante la LAU). De esos contratos a los que se les ha venido llamando “de renta antigua”. Como veremos, a partir del 1 de enero de 2020 en puridad ya no quedarán arrendamientos de local de negocio de renta antigua en donde el arrendatario sea una persona jurídica (sociedad).

Lógicamente quedan excluidos de las siguientes consideraciones los contratos que quedaron sometidos al Real Decreto-Ley 2/1985 (el conocido como Decreto Boyer), para cuyo plazo de duración se deberá estar a lo que se pactó en cada uno de los contratos.

Desde la entrada en vigor el 1 de enero de 1995 de la LAU, sabíamos que de forma progresiva los contratos de arrendamiento de local de negocio de renta antigua se irían extinguiendo por el transcurso de unos determinados plazos: un pequeño grupo de arrendamientos terminarían a los cinco, diez o quince años desde la entrada en vigor de la LAU, otro mucho mayor, el grueso de esos contratos, se extinguirían tras 20 años de la entrada en vigor y otro grupo, el que ahora nos ocupa, a los 25 años.

Obviamente no vamos a entrar aquí a la revisión de los contratos que ya se extinguieron el 31 de diciembre de 2014 (hace ya cinco años) y mucho menos a los minoritarios que lo hicieron antes, sino que nos centraremos en desvelar aquellos contratos que por sus especiales circunstancias se extinguirán el 31 de diciembre de 2019.

Veamos cuales son:

1. Si el arrendatario es persona física:

1. 1. descendiente del inquilino inicial al haberse subrogado en su posición a su jubilación o su fallecimiento (o a la de su cónyuge), continuado la misma actividad y que además hubiese actualizado la renta de una sola vez cuando se le comunicó por el arrendador.
   2. por traspaso del arrendatario inicial (o de su cónyuge) entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.

2. Si el arrendatario es persona jurídica (sociedades) que desarrollara actividades comerciales (División 6 de la tarifa 6 del Impuesto de Actividades Económicas: comercio al por mayor, al por menor, alimentación, hospedaje…) en locales inferiores a 2.500 m²; o que desarrollara otras actividades comerciales (no incluidas en la División 6ª del IAE) que tengan cuotas inferiores a 85.000 €, siempre y cuando:

• • actualizó la renta de una sola vez cuando así se lo comunicó el arrendador.
  • o bien adquirió el derecho arrendaticio en virtud de traspaso de local del arrendatario inicial entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.

En definitiva, estos contratos (que no son pocos) eran los que podían mantener su vigencia por la prórroga forzosa establecida en la antigua normativa y ahora se ven abocados a su extinción.

A la importante criba que se produjo en el año 2014 se añade ahora la de estos contratos con lo que creemos poder afirmar que a partir del día 1 de enero de 2020, sólo quedarán en vigor los contratos de arrendamiento de locales de negocio de renta antigua en los que el arrendatario persona física inicial (o su cónyuge subrogado), aún no se haya jubilado o no haya fallecido. En todos los demás supuestos los contratos de arrendamiento de local de negocio de renta antigua se habrán extinguido.

A todo ello sólo cabe añadir que esta extinción producirá unos derechos a favor del arrendatario y unas obligaciones para con el arrendador o propietario: derecho de tanteo del arrendatario a alquilar el local durante el plazo de un año y derecho a ser indemnizado en caso de que el local se arriende a un tercero y se destine a la misma actividad que el anterior arrendatario. Pero este es otro tema que, en su caso, podremos analizar a partir del próximo mes de enero.