Sigue siendo muy frecuente que las partes de los contratos de arrendamiento de viviendas se sorprendan (especialmente los arrendadores) cuando les advertimos de que los plazos de duración pactados se pueden ver alterados incluso contra su voluntad. Si bien existe libertad para fijar la duración entre las partes, la concurrencia de determinadas circunstancias puede hacer que los contratos vean incrementado el plazo de vigencia y todo ello como consecuencia de la aplicación imperativa (sólo para los contratos de arrendamiento de vivienda) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante la LAU).

El primer supuesto se produce cuando las partes pactan un plazo de duración inferior a tres años. La LAU contempla el derecho de los arrendatarios a prorrogar el contrato hasta un límite máximo de tres años. Efectivamente, el artículo 9 de la LAU establece un plazo mínimo de duración del arrendamiento, de tal manera que si las partes pactan una duración inferior a tres años, el contrato podrá ser prorrogado, por la sola voluntad del arrendatario, hasta los tres (año tras año).

Esto es así desde la aprobación inicial de la LAU, en el año 1994, que sólo ha sufrido una modificación en cuanto a ese plazo mínimo, que inicialmente era de cinco años y ahora, tras la reforma operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, ha pasado a ser de tres años.

De acuerdo con ello, el arrendador no puede evitar que el contrato, aunque se haya pactado con una duración de, por ejemplo, un año, se prorrogue, por la simple y unilateral voluntad del arrendatario, por un segundo año y al finalizar éste por un tercer año más.

Ese derecho del arrendatario a la vez le genera una obligación en el sentido de que si él no desea que se prorrogue el contrato debe comunicarlo con una antelación de treinta días a la fecha de terminación del contrato ya que, en caso contrario, queda comprometido a cumplir un año más.

El segundo supuesto en que puede producirse una variación del plazo inicial pactado del contrato de arrendamiento de vivienda se da cuando, una vez llegada la fecha de finalización del contrato (o cualquier de sus prórrogas), ninguna de las partes contratantes notifica a la otra, con al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovar el contrato, ya que en tal caso éste se prorroga automáticamente durante un año más y así sucesivamente. Por ello, quien desee que el contrato termine efectivamente al llegar la fecha prevista, no deberá limitarse a esperar, sino que será preciso que lo comunique previamente a la otra parte con treinta días de antelación.