Es comúnmente conocido que el nuevo propietario responde de las deudas que el vendedor tuviera con la comunidad de propietarios, pero muchas veces nos surgen dudas sobre el alcance de esa singular obligación. En este breve artículo vamos a tratar de aclarar las que consideramos más importantes.

El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece en su apartado e), lo siguiente:

“El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”

Por lo tanto, la obligación que nos ocupa se limita a las deudas generadas en el periodo transcurrido del año natural de la venta y los tres años inmediatamente anteriores, en definitiva, se puede decir que tiene un periodo mínimo de tres años y uno máximo de cuatro.

Lo verdaderamente relevante de esta afección es que es de naturaleza real y por ello únicamente alcanza al inmueble adquirido, es decir, el nuevo propietario no responde nunca con el resto de su patrimonio frente a las deudas que el vendedor tuviera con la comunidad.

También es importante señalar que el hecho de que legalmente se establezca esta garantía en favor de la comunidad (y en perjuicio del adquirente), no quiere decir que la obligación personal del verdadero deudor (el vendedor), desaparezca con la venta, al contrario, se mantiene vigente y éste sí que responde con todo su patrimonio.

Esto supone que la comunidad de propietarios ve ampliadas sus garantías y por lo tanto, sus posibilidades de reclamación. Así, podrá hacerlo contra el comprador y el vendedor conjuntamente, o únicamente contra uno de ellos. En el caso de que la comunidad de propietarios accione únicamente contra el adquirente, este podrá después repetir -contra el vendedor- el pago que hubiese efectuado a la comunidad de propietarios.