Por una gran parte de los arrendadores de viviendas es conocido que mediante el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, se tomaron medidas tendentes a proteger a las familias vulnerables consecuencia de la situación de crisis económica generada por la COVID19. De la misma manera que son conocedores, por haberlo soportado de forma directa en algunos casos que las mismas se han venido prorrogando a lo largo de un año y medio a través de sucesivos Reales Decretos, el último las prorrogaba hasta el 31 de octubre de 2021.

Ahora, nuevamente, tras más de un año y medio, estas medidas se prorrogan cuatro meses más, con efectos del 28 de octubre y hasta el 28 de febrero de 2022. Es decir, los propietarios de viviendas se verán abocados nuevamente a soportar estas gravosas medidas.

A tal fin, el Real Decreto-Ley (en adelante RDL) procede a prorrogar y modificar estas medidas en los términos que ahora resumimos:

1º.- SUSPENSIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO

1. Se suspenden temporalmente y hasta el 28 de febrero de 2022, los procedimientos de desahucio y los consiguientes lanzamientos judiciales en los arrendamientos de vivienda de hogares vulnerables sin alternativa habitacional.
2. Y ello tanto en los procedimientos que se inicien como consecuencia de reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, como por la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (por tanto sólo a los posteriores al 1 de enero de 1995).
3. Afectando dicha suspensión a todos los procesos, aunque ya se hubiera suspendido anteriormente.
4. Para ello, el arrendatario afectado podrá instar un incidente de suspensión ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica y a tal fin deberá acreditarlo mediante la presentación de los documentos exigidos a tal efecto por el propio RDL.
5. Tras ello se iniciará la tramitación de un expediente ante los servicios sociales competentes que deberán emitir un informe (deberá ser emitido en el plazo máximo de diez días), en el que se valorará la situación de vulnerabilidad del arrendatario y, en su caso, del arrendador, e identificará las medidas a aplicar.
6. El Juez, resolverá acordando la suspensión del lanzamiento si considera acreditada la situación de vulnerabilidad económica y, en su caso, que no debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador. Si no se acreditara la vulnerabilidad por el arrendatario o bien debiera prevalecer la situación de vulnerabilidad del arrendador acordará la continuación del procedimiento.
7. Acreditada la vulnerabilidad, las Administraciones públicas competentes deberán adoptar las medidas adecuadas para satisfacer la necesidad habitacional de la persona en situación de vulnerabilidad que garanticen su acceso a una vivienda digna. Una vez aplicadas dichas medidas la Administración habrá de comunicarlo inmediatamente al Tribunal, y el Letrado de la Administración de Justicia deberá dictar en el plazo máximo de tres días decreto acordando el levantamiento de la suspensión del procedimiento.
8. Las medidas que se adopten, en todo caso, dejarán de surtir efecto el 28 de febrero de 2022.
9. Quedarán también en suspenso los procesos de desahucio en supuestos de “ocupación” de viviendas (y otros supuestos de hecho que consideramos no preciso detallar en este resumen), pero en este supuesto es requisito que el arrendador, persona física o jurídica, sea un gran tenedor (más de diez viviendas). No obstante lo anterior, en ningún caso se concederá la suspensión cuando la ocupación se haya producido en un inmueble propiedad de una persona física si en dicho inmueble tiene su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada; cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada; cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas; cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas; cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del RDL que comentamos.
10. Los arrendadores podrán pedir una compensación económica como consecuencia de lo anterior cuando en los tres meses siguientes a la fecha de emisión del informe de los servicios sociales, la administración no adopte las medidas necesarias facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna. Para el caso de la ocupación de viviendas, los propietarios podrán solicitar una compensación siempre que acrediten la existencia de un perjuicio económico (por encontrarse la vivienda en arrendamiento o venta con anterioridad a la entrada en el inmueble). El plazo para presentar la solicitud de compensación queda ampliado hasta el 31 de marzo de 2022

2º.- POSIBILIDAD DE PRORROGA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL

1. Esta posibilidad de prórroga es aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 en los que, dentro del periodo comprendido desde el 28 de octubre de 2021 y hasta el 28 de febrero de 2022, finalice el periodo de prórroga obligatoria.
2. Será necesaria la previa solicitud del arrendatario.
3. La prórroga extraordinaria procederá por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
4. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

3º.- SOLICITUD DE MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA

1. El RDL también prorroga la posibilidad de solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta lo que podrá hacerse hasta el 28 de febrero de 2022.
2. Podrá pedirlo la persona arrendataria en los contratos de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, y siempre que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
3. Deberá solicitarlo al arrendador cuando este sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2).
4. Y siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.