Tristemente, la COVID-19 ha afectado de muy variadas maneras nuestras vidas y nuestra sociedad. La más importante, la salud, pero no nos corresponde a nosotros tratar este terrible efecto en estas páginas.
La pandemia de coronavirus también ha afectado, y de qué manera, a la economía y al presente y futuro de muchos empresarios y empresas. Y lo ha hecho de diversas formas, la mayoría con una crudeza e intensidad poco habituales antes de su llegada a pesar de haber vivido épocas de crisis económica, alguna no tan lejana.
Una de ellas se ha traducido en la necesidad en que se han encontrado muchos empresarios de traspasar sus negocios, ya sea mediante las cesiones de los contratos de arrendamiento de locales de los que eran titulares, ya sea con la cesión de los negocios mismos que regentaban.
En una comunidad autónoma como la nuestra, donde el turismo y el ocio tienen anclada una extrema importancia, se está repitiendo una especial circunstancia: el arrendamiento por parte de empresarios (o empresas) a terceros de los locales de los que eran propietarios y en los que además regentaban directamente una industria o negocio relacionadas con la hostelería y la restauración. Es decir, empresarios que eran titulares tanto del local o edificio como del negocio que en el mismo se explotaba, y que se han visto incapaces, quizás tras años de lucha, de seguir adelante con el negocio como consecuencia de la desastrosa situación en la que nos ha colocado la pandemia.
En el caso de los hoteles se ha producido algo que ya venía siendo más común: que grandes inversores los compren. Pero no en todos los casos, algunos propietarios de hoteles y la mayoría de propietarios de locales de negocio de restauración no han querido desprenderse de la propiedad del inmueble y por ello seguir sacando una rentabilidad, sin asumir, en principio, el riesgo consustancial de la explotación del negocio. En estos casos han optado por otra figura: arrendar local y negocio que en él se explota, lo que nuestro ordenamiento denomina “arrendamiento de industria”.
Este contrato tiene una peculiar naturaleza jurídica tanto por su objeto, por los derechos y obligaciones que genera, así como por los riesgos que implica para las partes del contrato, esencialmente distintos al mero contrato de arrendamiento de local (para uso distinto del de vivienda) que es mucho más conocido por todos (y donde las relaciones de las partes están más reguladas). La doctrina del Supremo califica el contrato de industria como aquel en el que su objeto, además del arrendamiento del local, comprende además el del negocio o industria que en él se ejerce, como una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada con todos los elementos precisos para ello (materiales y personales, en su caso), donde la arrendataria continúe con el negocio del arrendador, sin iniciar una nueva actividad.
Las diferencias son múltiples, tanto por su marco jurídico como por los distintos efectos que tienen en las relaciones entre las partes, durante y después de finalizado el contrato. En el contrato de arrendamiento de local, el objeto recae sobre el inmueble; en el de industria, como hemos dicho, sobre el local, pero también sobre el negocio o industria que se ejerce en el local. El contrato de arrendamiento de local se rige por los pactos entre las partes y por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU); el arrendamiento de industria se somete a la voluntad de las partes y al Código Civil. Las relaciones entre arrendador y arrendatario a lo largo de la duración del contrato no son sustancialmente diferentes entre un tipo de contrato y otro, sin embargo en el de industria existen mayores obligaciones, entre ellas, el deber de cuidado y mantenimiento de los elementos de los que se nutre el negocio y el cumplimiento de obligaciones fundamentales (como veremos). En ambos casos es procedente el desahucio en caso de incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones.
Pero lo más trascendente son las distintas consecuencias que se producen a la terminación de cada uno de dichos arrendamientos. En el contrato de arrendamiento de local, el arrendatario debe devolverlo al arrendador el inmueble en el mismo estado en que se le entregó, sus responsabilidades sólo alcanzan al inmueble. En el de industria se debe devolver el local en el mismo estado y además el negocio en las mismas condiciones en que fue entregado. Esto es, libre de cualquier carga o contingencia que pueda haber recaído sobre el negocio a lo largo de su duración. Y aquí radica el problema: el arrendamiento de industria implica la sucesión de la actividad empresarial o “sucesión de empresa”, esa sucesión conlleva la subrogación en las obligaciones tributarias, laborales y en materia de Seguridad Social (estas dos últimas durante tres años desde la transmisión) del negocio nacidas con anterioridad a la transmisión. Cualquier incumplimiento en esos tres órdenes permanece en el negocio, sea quien sea el titular del mismo, sea quien sea el que queda al frente de la explotación.
En consecuencia, cuando se produce la cesión o arrendamiento de industria del arrendador al arrendatario, éste debe comprobar que el negocio se le transmite sin contingencias laborales, de Seguridad Social y fiscales. El ordenamiento da mecanismos para la constatación de estas circunstancias. Si existen contingencias el futuro arrendatario puede tomar las medidas necesarias para garantizar quedar indemne de responsabilidad, si es preciso hasta no otorgar el contrato, obviamente.
Muy distinto es el escenario cuando se produce la reintegración del negocio (y del local) por parte del arrendatario al arrendador, en tanto en cuanto, si éste desea continuar con el negocio, con la actividad, puede encontrarse con graves contingencias, importantes deudas, generadas durante la explotación del negocio por el arrendatario. Estas contingencias, en caso de continuar con el negocio, se trasladan automáticamente, por vía de la solidaridad, al nuevo explotador (al arrendador, quien cedió un negocio saneado y puede que se lo devuelvan con deudas con el fisco, con los trabajadores -en determinados casos- o con la Seguridad Social), que no las puede eludir, las deberá asumir (ciertamente las podrá repetir contra el arrendatario, pero es previsible que con pocas posibilidades de éxito).
¿Qué puede hacer al arrendador para minorar los riesgos en que se incurre al otorgar un contrato de arrendamiento de industria? Sin duda no es prudente caer en la tentación de sortear estas desventajas disfrazándolo de un contrato de arrendamiento de local de negocio. Como tiene reiteradamente declarado el Tribunal Supremo (entre otras, STS de 18 de diciembre 2019) “los contratos son los que son, no lo que las partes dicen que son”. Si un tercero o las propias partes ejercitan una acción reclamando contra una de las partes, es indiferente el nombre que se le haya dado al contrato (principio de irrelevancia del “nomen iuris”), ya que finalmente será el juez quien deba pronunciarse sobre su verdadera naturaleza y las características del contrato de arrendamiento de industria, que le distinguen del de local de negocio son muy evidentes.
En consecuencia, para salvaguardar los derechos y las obligaciones del arrendador lo procedente es, en primer lugar un control y vigilancia sobre el cumplimiento de las obligaciones laborales, de Seguridad Social y tributarias del arrendatario, exigiendo la presentación periódica de la documentación acreditativa del pago de salarios, de cuotas a la Seguridad Social, y de los modelos de pago de los tributos correspondientes o certificaciones de estar al corriente de estas obligaciones fiscales. Y en segundo lugar, igualmente importante, es obtener, a la firma del contrato de arrendamiento, algún tipo de garantía que cubra suficientemente las posibles contingencias futuras, esto es, avales bancarios por importes que garanticen la cobertura de los riesgos o bien fiadores de acreditada solvencia, o seguros de caución.
En definitiva, la figura jurídica que nos ofrece nuestro Ordenamiento, en concreto el Código Civil (que no la LAU) es de gran utilidad, pero debe ser manejada con mucha cautela y bajo un asesoramiento profesional.
