Comentamos la Sentencia del Tribunal Supremo nº 423/2022, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 22 de junio de 2022, en la que se resuelve, además de un recurso extraordinario por infracción procesal, un recurso de casación, que es el que interesa en el presente artículo, sobre la determinación de los requisitos que debe cumplir el requerimiento de pago al arrendatario para que impida la enervación de la acción de desahucio.

El recurso de casación interpuesto trae causa de un juicio verbal de desahucio en el que la parte arrendadora de un inmueble solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento suscrito y la condena del arrendatario al pago de las rentas adeudadas hasta la interposición de la demanda más las acumuladas hasta el lanzamiento. Oponiéndose la parte arrendataria alegando que no había recibido el burofax de requerimiento de pago y solicitando la desestimación de la demanda o subsidiariamente la enervación de la acción.

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia por la que declaró enervada la acción de resolución arrendaticia por impago de rentas.

La parte arrendadora interpuso recurso de apelación contra la referida sentencia, recurso que fue estimado por la Audiencia Provincial, declarando resuelto el contrato de arrendamiento y condenando al arrendatario al pago de las rentas adeudadas y las que se devengaran hasta el lanzamiento.

La sentencia de la Audiencia Provincial fue recurrida por la parte arrendataria que interpuso recurso de casación, el cual fue desestimado.

El recurso de casación fundamenta sus motivos primero y segundo en la infracción del art. 22 de la LEC sobre la enervación de la acción de desahucio:

– En el primer motivo se plantea la problemática sobre si es posible dar valor de requerimiento fehaciente, al que no pudo ser entregado personalmente en el domicilio del arrendatario, pero sí dejada la advertencia de tenerlo a su disposición en la oficina de correos y no ser recogido por voluntad del arrendatario.

La sentencia establece que es indubitado que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización, es decir, que dé crédito a la realidad de su práctica, indicando que en el caso enjuiciado, el procedimiento empleado por la parte arrendadora (burofax premium del servicio estatal de Correos) reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, por cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, y del resultado de la entrega.

No obstante, lo que se debate con el recurso de casación es si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y «dejado aviso».

La resolución recoge que el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase, manifestando que la sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Continúa diciendo que el recurrente tenía perfecto conocimiento, como es obvio, de que se hallaba en una situación de morosidad al adeudar las doce mensualidades de renta objeto de reclamación en el proceso y, por lo tanto, sometido a la eventualidad de ser judicialmente demandado. Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esa forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

Así, la sentencia dispone que los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

En ese sentido refiere que, como ha dicho el Tribunal Constitucional, no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado.

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No siendo posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

Por todo ello, concluye que practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC, su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que se exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica. Desestimando el motivo.

– En el segundo motivo se alega la infracción del último párrafo del art. 22 de la LEC y del art. 1.130 del CC:

Sostiene el recurrente que el requerimiento no reúne los requisitos legales, puesto que, si bien contiene un requerimiento de pago de la renta, también se comunicaba que el contrato había quedado resuelto por el fallecimiento de la usufructuaria, por lo que, en las circunstancias expuestas, carece de valor el requerimiento practicado.

La Sala manifiesta que respecto a los requisitos legales del requerimiento de pago del art. 22 de la LEC se hizo expresa referencia en la sentencia nº 194/2021, de 12 de abril, como expresión de una consolidada jurisprudencia, y así se señala:

1.- La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2.- Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3.- Ha de referirse a rentas impagadas.

4.- Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5.- Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1.- Que el contrato va a ser resuelto.

2.- Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

Concluyendo, nuevamente, que el requerimiento practicado reúne los requisitos del art. 22 de la LEC, e indicando que la circunstancia de que en el mismo se refiera la concurrencia de dos causas de resolución del contrato no implica que prive de eficacia y alcance jurídico al requerimiento practicado, destacando, además, que la demanda y el objeto del proceso versa, de forma exclusiva, sobre el ejercicio de una acción de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de las adeudadas. Desestimando igualmente el motivo.